业绩、杠杆与估值：从研报关键词看分析师眼中的荣盛发展

大荆

金融界网站讯在概念炒作盛行的A股，房地产一向被视为传统行业而不受待见。不过，仍有一些上市房企以持续的业绩增长，赢得了专业机构的青睐。

据不完全统计，自4月2日发布年报以来，荣盛发展先后获得18份研究报告关注，评级不是“买入”就是“增持”。

发布上述研报的，不乏中金公司、国泰君安这种背景深厚的大牌投行，也有国信证券、华泰证券这些充满活力的券商新贵。

研报作者则均为各大券商的房地产首席分析师，其中有拿过新财富最佳的陈慎、王胜，拿过同花顺最佳分析师的陈天诚等业内知名分析师。

这18份研报里面，出现频率最高的关键词，首推业绩。荣盛发展业绩增长稳健，保持较高增速，是分析师们的共识。

第二个关键词是杠杆，净负债率大幅下降，杠杆率显著下降，也成为分析师们关注的重点。

第三个关键词是估值。荣盛发展的高增长与低估值形成鲜明的对比，多位分析师认为其将迎来估值修复。

其他关键词还有迈入千亿阵营，现金流大幅改善，土地投资发力，拿地提速，环京龙头，等等。

凭借上述关键词，已经可以勾勒出荣盛发展在分析师眼中的形象。

业绩亮眼，运营稳健

年报显示，2018年荣盛发展实现签约面积983.4万平米，同比增长54.73％；累计签约金额1015.63亿元，同比增长49.51％；归属于上市公司股东的净利润75.65亿元，同比增长31.31％。

华泰证券、天风证券等在其研报中称，受益于清晰的战略布局和多元化拿地方式，荣盛发展销售业绩首次突破千亿，成功迈入千亿房企大军中。

荣盛发展的业绩增长一向稳定。2015年至2018年，荣盛发展合约销售金额和合约销售面积的复合增长率分别达48.7％和26.7％，业绩持续高速增长。

年报显示，2018年荣盛发展账面预收款870.5亿。国信证券研报认为，这意味着公司可锁定2019年wind一致预期营收的127％，业绩锁定性佳。

土地储备是房企未来发展的基础。年报披露，荣盛发展土地储备建筑面积3613.54万平米，天风证券研报称，荣盛土储已形成“两横、两纵、三集群”的项目布局，可以满足未来3年开发需要。

“两横”即沿着长江及陇海铁路沿线的布局，“两纵”是以京沪、京广铁路沿线的布局，“三集群”是指深耕京津冀城市群，稳步拓展长三角城市群、珠三角城市群周边城市的布局。

从提前锁定的业绩到清晰的战略布局，都可以看出荣盛发展这家公司具有非常稳健的经营风格。这在浮躁的房地产行业并不多见。

杠杆降低，现金流充裕

从年报中可以看到，得益于增收又增利的亮眼业绩，荣盛发展的财务指标全面向好。

中金公司研报称，荣盛发展经营性现金流连续两年净流入，净负债率显著下行。2018年其经营活动产生的现金流量净额175.12亿元，继2017年后持续为正，并较上一年度劲增670.19％。

在销售业绩不断增长之际，公司净负债率仍较2017年大幅下降了36个百分点至87.86％，也远低于规模房企2017年平均净负债率110％的水平。公司货币资金达303.67亿元，同比增长29％，覆盖短期债务无忧。

对此华泰证券研报称，荣盛发展去杠杆卓有成效，更加稳健的财务水平将助力公司扩张。

荣盛发展的回款率也相当高：2018年签约回款额815亿元，完成年度计划的101.88％，占签约额的80.25％。比房地产行业的平均回款率低于60％的水平好了很多。

从这一系列财务指标来看，当2018年郁亮高喊“活下去”的时候，耿建明其实已经开始了主动应对。他没有放弃千亿元的目标，但在使用杠杆上变得更为谨慎。

价值低估待修复

多份研报认为，荣盛发展在二级市场被低估，有望迎来估值修复。

截至2019年4月22日，荣盛发展的股价对应的市盈率仅为6倍。这一估值低于规模房企10倍左右的市盈率水平。

国信证券研报认为，荣盛发展每股重估净资产为13.74元-17.04元/股，2019年动态PE较可比公司具有显着优势，若按可比公司平均动态PE给公司估值，对应股价为15.18元。

国泰君安研报则认为，市场对公司的定位是三四线开发商，因此估值较低，但实际上公司的布局主要沿着交通干线和都市圈周边，都是销售情况较好且能持续的区域。随着市场对公司定位的逐步清晰和大北京区域的逐步回暖，预计公司对应2019年合理的PE估值为8倍，对应目标价17.52元。

国泰君安研报称，荣盛发展拿地成本低，2018年新增储备平均地价仅为2293元，而平均售价超过10000元/平，具备较大的利润空间。2019年环北京市场无论是从供应还是销售来看，预计较2018年都会有较大的起色，为公司打开估值和盈利向上的空间。

在地产业务获得较快发展之际，荣盛发展也在积极发展多元业务。民生证券研报称，荣盛发展3+X全产业同步发展，打造新的盈利增长点。产业新城业务发展迅猛，公司已布局14个产业园区，2018年实现收入33.59亿元，同比增长113.6％；康旅产业羽翼渐满，2018年实现收入36.01亿元，同比增长15％；已迅速进入行业第一梯队。旗下振兴银行、中冀投资和泰发基金的规模与效益再上新台阶，多元产业齐头并进。

增长确定性强，价值又被低估，在2019年京津冀区域销售回暖和发改委户籍改革的关口，全面布局三线、重仓环京区域的荣盛发展被分析师们集体看好，也就在情理之中了。

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